文|叶书利

(相关资料图)

滚滚环京东逝水，浪花淘尽概念。

是非成败转头空。

俱往矣，数环京楼市，还看潮白河！

01,为什么环京楼市还看潮白河？

2015年后的环京楼市，几经炒作，遍地概念。口号之下，多少豪杰抛尸荒野。

历尽千帆，归来仍是潮白河。

比如在此前的文章《

环京房价开始上涨：燕郊+大厂领涨全国

》所言，3月首周，沿潮白河带的燕郊和大厂房价联手领涨全国。

在环京楼市，为什么今朝还看潮白河？在壹书生看来，主要原因如下：

A,从概念落地的角度来说，相较于安安的“千年大计”，通州的建城更显近在眼前。

过去几年的环京楼市，宏观层面上来说，主要先后炒作过四大主题概念：副中心、安安、D奥会、大兴机场临空经济区。

概念炒作过后，通州副中心的概念更显得“看得见，摸得着”。这让与副中心仅一河之隔的沿潮白河带楼市相应受益。

B,从距离的角度来说，在所有的环京区域中，沿潮白河带距离北京天安门最近。

距离决定着通勤时间，通勤时间决定着北京北漂的外溢数量。

沿潮白河带距离北京天安门差不多在35公里左右；

香河是50公里左右；

固安是50公里左右；

廊坊市区是50公里左右；

永清是60公里左右；

涿州是60公里左右；

涞水是90公里左右；

张家口是120公里以上；

雄安是120公里左右；

所以，纵观整个环京，沿潮白河带是距离北京最近的环京区域，甚至比北京很多远郊区距离天安门的距离要近得多。

C,从北漂外溢对接的角度来说，现在的北三县对接北京东部的CBD+望京两大就业中心北漂的外溢，未来则是CBD+望京+通州等三大就业中心。

环京的主要刚需是北京外溢北漂，所以谁对接着的北漂数量越多，谁的价值越大。在这一点上，在整个环京，北三县对接北京外溢北漂的能力最强，所以相应的北漂刚需的数量最大。伴随未来通州产业的崛起，作为通州副中心后花园的北三县对接北京外溢北漂的能力还会增强。

D,从京津冀一体化政策落地利好的角度来说，北三县最受益。

目前的政策层面，讨论到北京与环京一体化时，通州+北三县一体化是示范区，所以一切有关北京与环京一体化的政策，北三县都是先行先试者，其他环京区域则是观望者。

所以，通州+北三县管委会成立在即；进京检查站的外迁，目前提到的环京区域也只是北三县；北京地铁外溢层面，也是北三县先行，如平谷线已落地，大厂潮白的M101和燕郊的另一条地铁M102也开始放风等。

02,沿潮白河带的燕郊和大厂潮白，谁更具房产投资价值？

对于这个话题，壹书生想就整个沿潮白河带的具体板块具体讨论，而不是泛泛而谈，然后每个投资者根据自己的情况见仁见智地选择。

A,燕郊燕顺路板块

沿潮白河带楼市曾经的王者，优点是距离北京CBD区域最近。目前的挑战主要包括：

平谷线引发的燕郊人流东移迎宾路；

燕郊最早商业化开发的楼市区域，所以房龄开始老化；

居住密度过大，缺少绿化和商业配套。

不过因为在燕郊，燕顺路板块是距离北京最近的区域，所以进京检查站一旦外迁，这是最受益的燕郊区域。

B,燕郊迎宾路沿线板块

伴随平谷线的到来，目前这是燕郊楼市，甚至整个环京楼市的真正领跑者。优点在于，在环京出现第二条进京地铁之前，这是环京进京通勤能力最强的区域。此外，未来平谷线相关地铁站附近，还会不断地增强商业配套。

相对的弱点在于，目前的环京区域，这里的房价最高，二手房房价已普遍在2万以上。新房房价已在2.5万左右。

C,燕郊南板块

这块区域可谓真实地演义了“成也萧何，败也萧何”的故事。

从位置的角度来说，这是整个环京距离北京政府最近的区域。一旦通州的运河东大街东延过来，这必成整个环京最具想像空间之地。但也正因为如此，这块区域也是禁止贴边发展的最大受害地：即使是平谷线从此地通过而进入通州，但也未在此地建设地铁站。

所以这块区域的位置极好，而位置极好恰恰也是其最大的政策风险所在。

此外，该区域房价未来的另一大风险在于，一旦燕郊南与大厂潮白之间的断头路打通，大厂潮白更好的绿化环境将对燕郊南的房价带来不小的稀释作用。

D,平谷线高楼板块

这个板块的两大优点在于，这是燕郊北部科学城所在地，也是当下官方政策倾斜最大的区域。所以在整个北三县，甚至整个环京，这里的产业未来想像空间最大。此外，地铁平谷线高楼站也会为当地输入极大的通勤能力。

不过特别说明一下，“想像空间”具备双面性：美好的一面和风险的一面，所以不要简单地把“想像空间”等同于未来现实。

弱点在于，目前，这里完全是座新城，所以不管是人口的集聚、商业配套、教育医疗配套、交通配套等，皆不完善，需要时间的沉淀。

E,大厂潮白板块

该板块楼市目前的优点在于：

居住密度低、绿化较好、人口集聚初步完成、厂通桥打通后与副中心之间的通勤极近、与燕郊南之间存在将近一万左右的房价差。

不过缺点也较明显：

城市配套层面，缺少一座大型商场和一所不错的医院坐镇；交通层面，燕郊南与大厂潮白之间的断头路仍待开通、M101地铁东延此地还在努力争取落地中；产业层面，人大系产业暂停中。

所以说，综合来看，从房产投资的角度来说，因为地铁平谷线的加持和更完善的商业、医疗配套和人口集聚，燕郊的房产投资更具确定性一些。

相对而言，大厂潮白属于高风险和高收益兼具类产品，不确定性更高。

这里所说的高风险就是说大厂潮白的交通、商业、医疗等配套更不完善；高收益指的是，一方面，大厂潮白与燕郊南之间存在近一万左右的巨大房价差。另一方面，一旦后期相关政策落地，包括进京检查站外迁、M101地铁东延、一所三甲医院的落地、燕郊南与大厂潮白之间的断头路打通、人大系的重启等，可以想象的是，近万的房价差可能会迅速被抹平，从而为前期布局的房产投资者带来更大的收益空间。

所以说，当下的投资者，选择燕郊还是大厂潮白，主要还是看投资者个人的风险偏好：喜欢更确定性的人应该选择燕郊，风险更低，但投入的资金成本也更大；风险偏好高一些的人，可以选择大厂潮白，但未来的不确定性会更高一些，不过也可能带来更好的投资收益。

近期热点文章

关键词：